前几年,由于受东南亚金融风暴的影响,上海甲级写字楼市场处于低迷状态,此后虽不跌不涨,人们对写字楼的前景仍然表示担心. 随着中国加入WTO所带来的发展空间进一步加大,使上海保持了利用外资的良好势头,相当一部分跨国企业和大型国企又在考虑扩租.特别是一些早已在上海生根的跨国企业,对写字楼的需求显得尤为强烈.陆家嘴写字楼欣欣向荣 据浦东新区有关部门统计,陆家嘴金融贸易区今年第一季度办公楼的销售和租赁价格,比上季度分别上扬了44.22点和37.44点.目前,平均租金达到每天每平方米0.6-0.8美元,出租率近90%.根据陆家嘴CBD的整体规划,此地块不可能用于商厦建设,最终将在这里崛起的是甲级金融商务写字楼,其功能主要是吸引跨国公司总部与区域总部的进驻.其中证券大厦、汇丰大厦、招商局大厦等著名写字楼租金报价高达1.5美元.浦东新区有关部门披露,今年一季度,陆家嘴金融贸易区共计消化各类楼宇83.8万平方米,平均每天消化9416平方米,创历史最高纪录.业界人士称:"陆家嘴CBD正进入历史上的最佳发展阶段." 据统计,目前已有近百家中外金融机构入驻陆家嘴金融贸易区,其中外资银行48家、外资保险公司9家、外资财务公司1家.有人预测,到"十五"期末 陆家嘴金融区将吸引中外资银行100家,中外资证券、投资基金公司150家,跨国公司总部90家. 今年3月,陆家嘴CBD启动了新一轮开发建设,一批停工项目纷纷复工,一些新项目进入筹建阶段.其中有:总建筑面积6.4万平方米、总投资超过12亿元的香格里拉扩建项目;建筑面积12万平方米、上海标准最高的观景住宅的汤臣海景公寓;水岸豪华住宅小区鹏利海景公寓;建筑面积达16万平方米的盛大高级公寓;陆家嘴第一高点环球金融中心;总投资1.5亿美元的新加坡政府投资有限公司办公楼;现已开工的上海银行总部大楼;号称古巴革命成功后最大的海外投资项目的古巴五星级酒店;总投资2亿元人民币的上海海豚馆.虹桥写字楼恢复竞争力 随着虹桥地区规模最大、楼层最高的上海万都中心近期面世,虹桥办公楼市场正在恢复过去强有力的竞争态势,该市场再次成为业内外人士关注的目标. 虹桥作为上海改革开放的前沿阵地,其办公楼曾占据上海市场的半壁江山.1997年以后,随着浦东陆家嘴、淮海路以及南京路一大批新兴甲级办公楼相继建成,虹桥优势有所下降.办公楼入住率从过去的90%以上降至62%,租金由顶峰时期的2美元降至0.4美元,办公楼建设因此也出现"断层". 目前随着上海经济拓展步伐加快,新增经济力量更倾向于选择成熟的中心商务区.作为上海最早的经济技术开发区,虹桥长期发展形成的整体优势得到进一步凸现,带动了虹桥开发区办公楼市场的回暖.一批跨国公司和国内大、中型企业纷纷进驻虹桥地区,该市场租金升至0.52美元,入住率回升至82%.今年13.3万平方米的上海万都中心的出现,刷新了虹桥地区办公楼市场最高纪录,而且跻身上海目前最好甲级办公楼之行列.这座集现代通信和优秀建筑规划于一体的综合型"甲级智慧型"办公楼,可望给虹桥市场带来新的竞争力.小陆家嘴写字楼回报丰厚 作为上海CBD中心区域的小陆家嘴地区,面积1.7平方公里,其甲级写字楼开始成为海内外知名企业选择的焦点.据戴德梁行调查,近几个月来,该地区甲级写字楼租金一直保持在较高水平且稳步上扬,平均入住率达到85%以上,一些高档写字楼日租金每平方米建筑面积达1美元以上的高价,上门求租者仍络绎不绝. 该区域写字楼投资回报可观.从2000年起该区域的销售、租赁价格一路走阳线,不断飙升.据统计,该区域今年一季度租售自用率已达到了82.9%,比上季度上升了1.4个百分点.从办公楼销售理论与实践看,一个区域租售自用率达到80%以上,该区域就具有相当的投资价值. 小陆家嘴办公功能齐全,配套完善,吸引了大批国内外知名金融机构、跨国公司.同时,周边聚集的一些以服务为主的小型企业也起到了良好的辅助作用.地处小陆家嘴的京银大厦自开盘以来,一个多月已预订的套数占销售总数的近50%,其中以投资为目的的约占60%左右. 许多外资银行及各类金融机构已经在小陆家嘴地区设立分行或中国代表处,一些知名跨国金融集团如汇丰银行、花旗银行等更已将中国区总部设在小陆家嘴. 根据目前陆家嘴土地批租成交记录,在未来三至四年内小陆家嘴的甲级写字楼新供应量将十分有限,预计这一地区甲级写字楼租金仍将继续保持平稳增长的态势.浦江两岸写字楼蒸蒸日上 目前,为世界500强进驻而开发的浦江两岸综合开发项目已进入全面施工阶段.这是浦江两岸综合开发总体规划进入实质性运作的首个项目.这个项目位于十六铺、东昌路地段,西临黄浦江,与陆家嘴金融贸易区遥相呼应. 作为跨国公司地区总部的集聚区,该项目北面、东面、南面分别被东昌路、浦明路和商城路合围,7幢办公楼一字排开,每幢约4000至5000平方米建筑面积,优越的地理位置,超前的设计理念以及先进、环保、迅捷的设施配备,也将引发上海新一轮的办公楼行情.据开发者透露,该项目命名为"上海财富广场",意欲为世界级公司筑就"金巢". 浦西块是老CBD地区,外滩一线建筑早已满驻,四川路上的老建筑租售形势也不错.近日,该地区崛起一幢崭新的商办楼??外滩中心.该中心由三幢楼组成,一幢是50层的办公楼,一幢是26层的威斯汀公寓,一幢是26层的威斯汀大饭店,仿盛大传奇私服,总建筑面积19万平方米,总投资4亿美元,是外滩地区最高最大的建筑群体.外滩中心办公楼日前正式启用,惠普、诺基亚、德勤、微创等跨国公司纷纷入驻,目前出租率已达50%,预计年内可满租.写字楼市场出现"全出售型" 由于今年写字楼市场一路攀升,在高租金回报的刺激下,一些企业考虑变租赁为购买,在满足投资和自用两方面的需求下扎根上海进行中长期发展,客观上加大了以售为主甲级写字楼的需求量.陆家嘴地区出现了"全出售型"办公物业,目前被称为CBD甲级写字楼绝版的京银大厦,采取的是出租房占20%、出售房占80%的经营模式. 专家分析,这种出售型办公物业的出现,标志着CBD迎来了写字楼市场的投资时代.随着市场升温,这种持续多年的"只租不售"的局面正在被打破.以一甲级写字楼售价2000??2500美元/平方米计算 若以租金0.6??0.8美元计算,租金回报率为8??12% 可观的回报显然剌激了部分客户购楼置业的冲动. 这一部分需求量主要来自于各类大型金融服务机构,以及近来十分活跃的民营和私人企业.目的是短期内既控制日常运作成本,长期意义上又可以获得可观的资产增值回报.除此之外,由于近来股票市场低迷,一大批投资者苦于资本没有稳定高额的回报,希望分散投资风险.而写字楼市场的出租行情稳定,使他们跃跃欲试,有意在稳定且有较高回报率的甲级写字楼上投资,以期有所新的斩获.甲级写字楼独领风骚 据戴德梁行上海公司最新发布的市场数据,今年上海甲级写字楼的市场需求上升.第一季度市场吸纳量达到4.8万平方米,比上季度增加了22%,其中一半以上的吸纳量集中在长宁区. 据悉,目前上海甲级写字楼拥有量达到288万平方米,而北京约321万平方米,香港为547万平方米.预计今年将会出现新的供应高峰.一年内还有8个项目进入市场,使得今年底上海甲级写字楼的拥有量将超过337万平方米. 从去年开始,由于上海甲级写字楼市场一直出现租金持续增长的局面,绝大多数甲级写字楼都已提升过租价,目前市场正处于适应期,只要这一价格被接受,价格上涨趋势还会继续.经过半年时间的调整,待市场适应后,明年可能出现新的租金上涨高潮. 从近期成交案例来看,大型租赁案例频频出现,有的甚至租1万平方米.市场消化速度惊人,楼盘推出半年内入住率便可达到50%以上,租金也可在半年内翻一番. 分析人士认为,上海良好的经济发展态势以及中国加入世贸组织等重大利好消息,网通传奇,缔造了上海写字楼市场的繁荣.去年以来,很多银行、金融和律师事务所,尤其是外资企业不断积极扩大各自企业规模.这一需求量在近几个月迅速放大,导致二季度沪上甲级写字楼吸纳量从上季度的4.8万平方米一下子飚升至19.9万平方米.截至6月底,上海写字楼的空置面积为39.3万平方米,空置率为12.6%,比上季度下降3.5个百分点.(侯勇整理)